Assurance marchand de biens, garanties obligatoires 2026

Acheter un immeuble, le rénover, le revendre avec une marge : sur le papier, l’opération est simple. Dans les faits, chaque chantier expose le professionnel à des risques lourds, du vice caché découvert par l’acquéreur au sinistre structurel qui apparaît trois ans après la réception des travaux, ce qui rend l’assurance marchand de biens centrale dans la sécurisation de l’opération.

L’assurance marchand de biens n’est pas un détail administratif. C’est ce qui protège votre marge, votre société et votre capacité à financer l’opération suivante. Encore faut-il savoir ce qui est réellement obligatoire, ce qui relève de la prudence et ce que cela coûte. Voici le point complet, garantie par garantie, avec les ordres de prix du marché.

Assurance marchand de biens, garanties obligatoires 2026

Temps de lecture : ~9 min

1. L’assurance marchand de biens, un pack de garanties plutôt qu’un contrat unique
2. Ce qui est vraiment obligatoire et ce qui est seulement recommandé
3. La RC pro marchand de biens, socle de la couverture achat revente immobilier
4. Dommages-ouvrage et décennale, deux garanties complémentaires souvent confondues
5. Multirisques immeubles et protection juridique, les garanties qu’on oublie
6. Prix assurance marchand de biens, les repères du marché
7. Quelles garanties souscrire selon le type d’opération
8. Structurer sa couverture avant de signer le compromis
9. Aller plus loin avec l’assurance marchand de biens
10. FAQ

L’assurance marchand de biens, un pack de garanties plutôt qu’un contrat unique

Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas de contrat unique et standardisé qui s’appellerait officiellement assurance marchand de biens. Le terme désigne un ensemble de garanties complémentaires, assemblées en fonction du profil de la société, du volume d’opérations et de la nature des travaux engagés.

Un ensemble de garanties modulables

Un professionnel qui achète pour revendre en l’état n’a pas les mêmes besoins qu’un opérateur qui pratique la rénovation lourde, la découpe d’immeuble ou l’extension verticale.

Ce métier de négoce immobilier se distingue nettement de celui d’agent immobilier ou de promoteur. Le marchand de biens achète en son nom, devient propriétaire, supporte le risque de portage, puis revend. Il cumule donc plusieurs casquettes : celle de vendeur professionnel tenu à une obligation renforcée sur les vices cachés, celle de propriétaire d’un immeuble exposé à l’incendie ou au dégât des eaux, et parfois celle de maître d’ouvrage lorsqu’il fait réaliser des travaux. Chacune de ces casquettes appelle une couverture distincte.

Si vous démarrez cette activité, notre guide dédié au statut de marchand de biens pose les bases du statut et des obligations associées.

Ce qui est vraiment obligatoire et ce qui est seulement recommandé

La question revient systématiquement : une assurance marchand de biens obligatoire existe-t-elle au sens strict du Code des assurances ? La réponse dépend entièrement d’un critère, la présence ou non de travaux relevant de la responsabilité décennale.

Le cas de l’assurance marchand de biens sans travaux

Lorsque l’opération consiste à acheter un lot et à le revendre en l’état, éventuellement après un simple rafraîchissement, aucun texte n’impose de souscrire une assurance spécifique à l’activité. La responsabilité civile professionnelle reste alors facultative d’un point de vue strictement légal.

Cela ne veut pas dire qu’elle est inutile. Le marchand de biens est un vendeur professionnel, et à ce titre la jurisprudence lui applique une présomption de connaissance des vices affectant le bien vendu. Un acquéreur qui découvre une infiltration en toiture ou un plancher affaissé se retournera contre vous, avec ou sans travaux préalables.

Dès qu’il y a travaux, la loi Spinetta s’applique

La bascule s’opère dès que vous faites réaliser des travaux touchant à la solidité de l’ouvrage ou susceptibles de le rendre impropre à sa destination. Vous devenez maître d’ouvrage et entrez dans le champ de la loi Spinetta, la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978.

Deux obligations en découlent : la souscription d’une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier, et la couverture de votre propre responsabilité décennale lorsque vous êtes qualifié de constructeur non réalisateur. Les courtiers spécialisés s’accordent à considérer la dommages-ouvrage comme la seule garantie véritablement obligatoire pour un marchand de biens engageant une rénovation lourde ou une extension.

Important

Le défaut de dommages-ouvrage ne bloque pas seulement l’indemnisation d’un futur sinistre, il rend le bien plus difficile à revendre, car le notaire mentionne l’absence d’assurance dans l’acte et l’acquéreur négocie en conséquence.

La RC pro marchand de biens, socle de la couverture achat revente immobilier

La responsabilité civile professionnelle marchand de biens couvre les conséquences financières des fautes professionnelles, erreurs, omissions et manquements commis dans le cadre des opérations. Elle intervient notamment sur les recours pour vices cachés, sur les erreurs de surface, sur les défauts d’information de l’acquéreur ou sur les litiges liés à la structuration d’une opération de découpe ou de lotissement.

RC exploitation et RC professionnelle

La plupart des contrats distinguent la RC exploitation, qui couvre les dommages causés à des tiers dans le cadre de l’activité quotidienne, par exemple lors d’une visite sur site, et la RC professionnelle proprement dite, qui vise la faute professionnelle.

Juridiquement facultative, la RC pro marchand de biens est devenue incontournable en pratique. Les établissements bancaires et les partenaires financiers la réclament très fréquemment comme condition d’octroi du crédit ou de mise en place d’une ligne de financement. Présenter une attestation de RC pro fait partie du dossier de crédibilité attendu.

Pour anticiper le volet financement de vos opérations, notre guide sur le calcul de marge d’une opération achat-revente détaille les postes à intégrer dès le chiffrage initial.

Dommages-ouvrage et décennale, deux garanties complémentaires souvent confondues

La confusion est fréquente et elle coûte cher. L’assurance dommages-ouvrage marchand de biens est une assurance de chose, souscrite par le maître d’ouvrage. Son rôle est le préfinancement des réparations en cas de sinistre de nature décennale, sans attendre qu’un tribunal désigne le responsable. L’acquéreur est indemnisé rapidement, l’assureur se retourne ensuite contre les intervenants du chantier.

L’assurance décennale marchand de biens, elle, est une assurance de responsabilité. Elle couvre votre propre responsabilité en qualité de constructeur non réalisateur, statut qui s’applique à celui qui fait construire ou rénover lourdement un bien en vue de le vendre.

L’assurance constructeur non réalisateur prend en charge les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination pendant dix ans à compter de la réception des travaux. Les deux garanties se souscrivent en général opération par opération, sur la base du descriptif des travaux et du budget chantier.

Multirisques immeubles et protection juridique, les garanties qu’on oublie

Entre l’acquisition et la revente, vous êtes propriétaire. Un immeuble vide, en chantier ou partiellement occupé reste exposé à l’incendie, au dégât des eaux, au vandalisme ou aux événements naturels.

Multirisques immeubles et protection juridique en pratique

La multirisques immeubles marchand de biens couvre les bâtiments détenus, en monopropriété comme en copropriété, ainsi que la responsabilité du propriétaire. C’est souvent la garantie la plus rentable rapportée à son coût, car un sinistre sur un immeuble vacant peut effacer l’intégralité de la marge prévisionnelle.

La protection juridique complète utilement l’ensemble. Elle prend en charge les frais de conseil, d’expertise et de procédure lors d’un litige avec un acquéreur, un voisin, une entreprise défaillante ou une administration, notamment en cas de contestation d’un permis de construire. Sur des opérations où la marge se joue à quelques dizaines de milliers d’euros, absorber des honoraires d’avocat sans couverture pèse lourd.

Prix assurance marchand de biens, les repères du marché

Les tarifs dépendent du chiffre d’affaires déclaré, du volume et du montant des travaux, de la localisation des opérations et de la sinistralité passée. Certains contrats combinent une prime minimum et un taux au m² appliqué à la surface traitée. Voici les ordres de grandeur communiqués par les courtiers spécialisés en immobilier.

Garanties, obligations et ordres de prix de l’assurance marchand de biens

Garantie	Ce qu’elle couvre	Obligatoire ?	Ordre de prix constaté
RC pro marchand de biens	Fautes professionnelles, vices cachés, dommages aux tiers	Non légalement, mais exigée par les banques	À partir de 450 à 550 € TTC par an, plafonds souvent à partir de 100 000 €
Dommages-ouvrage	Préfinancement des réparations de nature décennale	Oui dès travaux relevant de la décennale	Prime minimum autour de 550 € TTC complétée par un taux au m², par exemple 1,70 € par m²
Décennale CNR	Responsabilité décennale du constructeur non réalisateur pendant 10 ans	Oui en cas de gros œuvre ou rénovation lourde	À partir d’environ 3 000 € par an selon le profil de chantier
Multirisques immeubles	Incendie, dégât des eaux, événements naturels, responsabilité du propriétaire	Non, fortement conseillée	Variable selon la surface et la vacance du bien

Certains courtiers proposent des offres packagées associant une RC pro autour de 150 € par mois et une décennale CNR chiffrée sur devis. Ces montants restent des points de repère, seul un devis établi sur la base de votre activité réelle fait foi.

Quelles garanties souscrire selon le type d’opération

La bonne méthode consiste à raisonner par typologie d’opération plutôt que par habitude. Voici la lecture que nous appliquons lorsque nous chiffrons un projet d’achat revente.

• Revente en l’état ou rafraîchissement léger (peinture, sols, sanitaires) sans toucher à la structure : RC pro et multirisques immeubles suffisent dans la majorité des cas, la décennale ne se déclenche pas.
• Rénovation touchant les réseaux, l’isolation, la toiture ou les éléments d’équipement indissociables : la question de la garantie décennale se pose sérieusement, la dommages-ouvrage devient nécessaire dès que les travaux affectent la solidité ou l’usage du bien.
• Rénovation lourde, gros œuvre, création de surface, extension verticale, découpe d’immeuble ou lotissement : dommages-ouvrage et décennale CNR sont incontournables, la protection juridique devient très utile.

À retenir

La frontière entre rénovation légère et travaux relevant de la décennale se juge au regard de l’impropriété à destination et de la solidité de l’ouvrage, pas au montant du devis.

Structurer sa couverture avant de signer le compromis

L’erreur la plus coûteuse consiste à souscrire les garanties une fois le chantier lancé. La dommages-ouvrage doit être en place avant l’ouverture du chantier, et son coût doit figurer dans le plan de financement au même titre que les droits de mutation, les honoraires de maîtrise d’œuvre et les intérêts intercalaires. Un poste assurance sous-estimé, c’est une marge théorique qui ne se vérifie jamais à la revente.

Notre approche chez Le Bon plan Immo repose sur le même principe que pour l’analyse d’un bien : chiffrer avant de décider plutôt que de découvrir après. Les données publiques de ventes permettent de valider un prix d’acquisition et un prix de sortie réalistes, l’assurance permet de sécuriser tout ce qui se passe entre les deux.

Vous pouvez modéliser vos opérations et vos coûts annexes depuis nos outils dédiés aux marchands de biens et affiner le cadre fiscal de votre revente avec notre guide sur la TVA sur marge.

Aller plus loin avec l’assurance marchand de biens

Une assurance marchand de biens bien construite ne se résume jamais à une seule ligne de contrat. Elle combine une responsabilité civile professionnelle qui protège vos relations avec les acquéreurs, une dommages-ouvrage et une décennale CNR dès que le chantier touche à la structure, une multirisques immeubles pendant la phase de portage et une protection juridique pour absorber les litiges.

Le passage obligé reste le même : faire qualifier précisément la nature des travaux avant de chiffrer, puis intégrer la prime dans le prévisionnel dès le premier calcul de marge. C’est à ce prix que le risque redevient une donnée maîtrisée plutôt qu’une mauvaise surprise.

En résumé sur l’assurance marchand de biens

En pratique, la bonne couverture d’assurance marchand de biens consiste à combiner, selon la nature des travaux, une RC pro solide, les garanties dommages-ouvrage et décennale CNR pour les chantiers lourds, une multirisques adaptée pendant la phase de portage et, idéalement, une protection juridique. L’objectif n’est pas de multiplier les contrats, mais de sécuriser chaque risque clé de l’opération pour préserver votre marge et votre capacité à enchaîner les projets.

FAQ

Un marchand de biens peut-il être couvert par la décennale de ses entreprises intervenantes ?

Les attestations décennales des entreprises du chantier couvrent leur propre responsabilité, pas la vôtre en tant que constructeur non réalisateur. Il reste indispensable de collecter et vérifier ces attestations avant le démarrage, notamment leur date de validité et les activités déclarées, car un artisan non couvert pour le lot concerné laisse un trou dans la chaîne de garanties.

Que se passe-t-il si le bien est revendu avant la réception des travaux ?

Les garanties décennales et la dommages-ouvrage sont attachées à l’ouvrage et se transmettent aux propriétaires successifs. Une revente en cours de chantier implique en revanche une information précise de l’acquéreur sur l’état d’avancement et sur les contrats en place, sous peine de litige ultérieur.

Une société de marchand de biens doit-elle assurer ses dirigeants ?

La garantie responsabilité civile des mandataires sociaux n’est pas obligatoire mais devient pertinente dès que la structure porte plusieurs opérations simultanées ou associe plusieurs investisseurs. Elle couvre les fautes de gestion reprochées au dirigeant à titre personnel.

La franchise a-t-elle un impact réel sur le coût des garanties ?

Oui, relever la franchise permet de réduire la prime, mais sur des sinistres de nature décennale les montants en jeu se chiffrent rapidement en dizaines de milliers d’euros. Mieux vaut arbitrer sur les plafonds de garantie et le périmètre des activités déclarées que sur la franchise seule.

Faut-il passer par un courtier spécialisé ?

Le marché de l’assurance des professionnels du négoce immobilier est étroit et peu d’assureurs généralistes acceptent ces risques. Un courtier spécialisé immobilier connaît les questionnaires techniques, sait présenter la sinistralité et négocie généralement de meilleurs taux au m² sur les opérations récurrentes.